Aktualne ceny mieszkań w Zakopanem. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca sierpnia 2026

Barometr cen, wrzesień 2026. W ostatnich 12 miesiącach mediana cen transakcyjnych mieszkań w Zakopanem wyniosła 17 552 zł/m². To wzrost o +25,6%, czyli o +3572 zł/m², wobec średniej z 2025 r. Comiesięczny barometr pokazuje faktyczne ceny z aktów notarialnych, czyli kwoty zapisane w rejestrze, a nie oczekiwania sprzedających widoczne w ogłoszeniach.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Zakopanem: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach
• Ceny działek w Zakopanem
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Zakopane na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Zakopanem: najważniejsze liczby

• 17 552 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +25,6% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+3572 zł na metrze)
• 13 520-21 353 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 810 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 52 m²
• +86% - o tyle podrożał metr od 2019 r. (średnio +9,3% rocznie)
• rejon Za Cieszynianką - najdroższa część miasta: 20 664 zł/m²

Rozpiętość między 13 520 zł/m² a 21 353 zł/m² wskazuje, że lokalizacja, metraż oraz cechy konkretnego lokalu wyraźnie różnicują poziom cen. Mediana ceny zakupu na poziomie 810 000 zł przy typowym metrażu 52 m² dobrze pokazuje skalę wydatku, z jakim mierzą się kupujący na lokalnym rynku.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Na rynku pierwotnym mediana wyniosła 20 402 zł/m², wobec 17 312 zł/m² na rynku wtórnym. Nowe mieszkania były zatem o 17.8% droższe. Taka premia może wynikać z połączenia kosztu nowej zabudowy z popytem na lokale wymagające mniejszego nakładu prac po zakupie.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

Najwyższą medianę osiągnęły lokale o powierzchni 70-90 m², gdzie metr kosztował 20 676 zł, oraz kawalerki o powierzchni 25-35 m², z wynikiem 20 675 zł/m². Najniższa wartość dotyczyła największych mieszkań, czyli segmentu 90-120 m², ze stawką 14 918 zł/m².

Wyższa cena metra w mniejszych mieszkaniach jest typowym mechanizmem rynkowym: mniejszy lokal wymaga niższego całkowitego budżetu, przez co może trafiać do szerszego grona kupujących. W Zakopanem wysoka wycena segmentu 70-90 m² pokazuje zarazem, że popyt nie ogranicza się wyłącznie do najmniejszych lokali.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Za Cieszynianką, gdzie mediana wyniosła 20 664 zł/m². Najniższą wartość odnotowano na rejonie Tatary: 11 351 zł/m². Różnica między tymi dwoma rejonami sięga 82%, co potwierdza dużą rolę lokalizacji w kształtowaniu cen transakcyjnych.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach

Najczęściej zmieniały właściciela mieszkania przy:

• ul. Grunwaldzka - mediana 22 424 zł/m²
• ul. Szymony - mediana 21 121 zł/m²

Wśród ulic o żywym obrocie wyższą medianę osiągnęła ul. Grunwaldzka, z wynikiem 22 424 zł/m². Przy ul. Szymony mediana wyniosła 21 121 zł/m², a różnica sięgnęła 1 303 zł/m².

Ceny działek w Zakopanem

Mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 372 zł/m². Typowa sprzedawana parcela miała powierzchnię 1 229 m². Segment gruntów należy analizować oddzielnie od mieszkań, ponieważ na poziom ceny silnie wpływają cechy konkretnej nieruchomości i możliwości jej wykorzystania.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Kupując typowe mieszkanie za 810 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe: podatek PCC 2% - około 16 200 zł. Nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna wynosi do około 4 932 zł z VAT, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje wzrost z 9 447 zł/m² do 17 552 zł/m². Łącznie metr podrożał o +86%, co odpowiada średniemu tempu +9,3% rocznie.

Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, zależy więc od przyjętego punktu odniesienia. Bieżąca zmiana wobec 2025 r., wynosząca +25,6%, jest wyższa od średniego tempa z lat 2019-2025.

Zakopane na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

Mediana dla miast województwa małopolskiego objętych monitoringiem wyniosła 10 830 zł/m². W Zakopanem było zatem o 6 722 zł/m² drożej.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 24 km dalej Nowym Targu metr był o 7 611 zł tańszy. Różnice między miastami potwierdzają, że lokalny rynek należy oceniać przede wszystkim przez własną strukturę popytu, lokalizacji i dostępnej oferty.

Komentarz analityczny

Lokalna dynamika pozostaje wyraźnie wyższa od długoterminowej historii miasta. Mediana 17 552 zł/m² jest o +25,6% i +3572 zł/m² wyższa od średniej z 2025 r., podczas gdy od 2019 r. średnie tempo wzrostu wynosiło +9,3% rocznie. Oznacza to, że ostatni odczyt barometru jest mocniejszy niż przeciętne tempo obserwowane w całym okresie od 2019 r.

Na poziomie ogólnopolskim stopa referencyjna NBP wynosiła 3,75% we wrześniu 2026 r., po cięciu o 25 pb (NBP / opracowania rynkowe z 2026 r.). Niższy poziom stóp może poprawiać dostępność finansowania kredytem, a tym samym poszerzać grupę potencjalnych kupujących także poza największymi rynkami mieszkaniowymi.

Po stronie podaży deweloperzy ukończyli w I kw. 2026 26,1 tys. mieszkań, czyli o 5,9% mniej niż rok wcześniej, a w całej Polsce oddano 45,2 tys. mieszkań, o 1,4% mniej rok do roku. W tym samym okresie rozpoczęto budowę 49,4 tys. mieszkań, czyli o 11,4% mniej niż rok wcześniej (GUS, Residential construction in the period of January-March 2026). Słabsza bieżąca podaż może ograniczać wybór kupujących, choć jej wpływ na Zakopane zależy od lokalnej dostępności mieszkań i struktury popytu.

Czy ceny wzrosną, czy spadną i co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli warunki finansowania będą nadal poprawiać dostępność kredytów, a podaż pozostanie ograniczona, presja na ceny może się utrzymywać. Jeśli natomiast popyt osłabnie lub oferta mieszkań wyraźnie się zwiększy, tempo zmian może być niższe.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Zakopanem?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wyniosła 17 552 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 13 520 zł/m² a 21 353 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Zakopanem rosną, czy spadają?

Mediana jest o +25,6%, czyli o +3572 zł/m², wyższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najdroższy był rejon Za Cieszynianką z medianą 20 664 zł/m², a najniższa wartość dotyczyła rejonu Tatary: 11 351 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Zakopanem?

W segmencie 25-35 m² mediana wyniosła 20 675 zł/m², a dla mieszkań 35-45 m² było to 16 810 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Rynek pierwotny osiągnął medianę 20 402 zł/m², wobec 17 312 zł/m² na rynku wtórnym, czyli o 17.8% więcej.

Ile kosztuje działka w Zakopanem?

Mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 372 zł/m², a typowa parcela miała 1 229 m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 125 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-06-08; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: październik 2026.