Aktualne ceny mieszkań w Zakopanem. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca lipca 2026

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Zakopanem płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 17 000 zł. To wzrost o +2301 zł/m², czyli +15,7%, wobec średniej z 2025 r. Analiza wykorzystuje ceny transakcyjne z aktów notarialnych w Rejestrze Cen Nieruchomości, dlatego pokazuje faktyczne kwoty zakupu, a nie oczekiwania sprzedających widoczne w ogłoszeniach.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Zakopanem: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach
• Ceny działek w Zakopanem
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Zakopane na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Zakopanem: najważniejsze liczby

• 17 000 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +15,7% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+2301 zł na metrze)
• 13 358-20 981 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 800 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 51 m²
• +77% - o tyle podrożał metr od 2019 r. (średnio +8,5% rocznie)
• rejon Za Cieszynianką - najdroższa część miasta: 20 664 zł/m²

Mediana 17 000 zł/m² oznacza środkową wartość w wykazie transakcji. Rozpiętość między 13 358 zł/m² a 20 981 zł/m² pokazuje jednocześnie, jak wyraźnie ceny transakcyjne różnią się zależnie od położenia, metrażu i rodzaju lokalu.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Nowe mieszkania od deweloperów były o 19.1% droższe od lokali z rynku wtórnego - za metr płacono odpowiednio 19 865 zł i 16 684 zł. Premia rynku pierwotnego może wynikać z wyższego standardu nowych inwestycji, kosztów realizacji oraz popytu na lokale niewymagające remontu.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

Najwyższą medianę wśród małych lokali osiągnęły mieszkania 25-35 m² - 19 822 zł/m². W segmencie 90-120 m² było to 12 045 zł/m². Mniejsze mieszkania zwykle mają wyższą cenę jednostkową, ponieważ ich całkowita cena zakupu pozostaje dostępniejsza dla większej grupy nabywców. W Zakopanem wysoka mediana 20 047 zł/m² w lokalach 70-90 m² potwierdza jednak, że sam metraż nie przesądza o wycenie.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Za Cieszynianką z medianą 20 664 zł/m². Najniższą wartość odnotowano na rejonie Tatary - 11 351 zł/m². Różnica między tymi rejonami wynosi 82%, co wskazuje na silne zróżnicowanie lokalnego rynku.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Lider zestawienia, rejon Za Cieszynianką, wyprzedza osiedle Kasprusie, gdzie mediana wyniosła 18 084 zł/m², oraz rejon Szymony z wartością 17 333 zł/m². Lokalizacja pozostaje więc jednym z głównych mechanizmów kształtujących poziom cen mieszkań w mieście.

Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach

Najczęściej zmieniały właściciela mieszkania przy:

• ul. Grunwaldzka - mediana 22 424 zł/m²
• ul. Szymony - mediana 21 121 zł/m²

Wśród ulic o żywym obrocie najwyższe ceny osiągała ul. Grunwaldzka - 22 424 zł/m². Przy ul. Szymony mediana wyniosła 21 121 zł/m², a różnica sięgnęła 1 303 zł/m². To kolejny przykład, że nawet w obrębie jednego miasta adres może zauważalnie wpływać na cenę metra.

Ceny działek w Zakopanem

Mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy to 297 zł/m², a typowa sprzedawana parcela miała 1 165 m². Segment gruntów funkcjonuje według odmiennych mechanizmów niż rynek mieszkań, ponieważ na cenę wpływa między innymi powierzchnia parceli i jej lokalizacja.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Kupując typowe mieszkanie za 800 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną należy uwzględnić koszty okołozakupowe. Podatek PCC w stawce 2% to około 16 000 zł, przy czym nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna wynosi do około 4 883 zł z VAT, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje wzrost z 9 603 zł/m² do 17 000 zł/m². Łącznie oznacza to zmianę o +77%, przy średnim tempie +8,5% rocznie. Bieżący wzrost o +15,7% wobec średniej z 2025 r. jest wyższy od średniego tempa obserwowanego w tym dłuższym okresie.

Zakopane na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

Mediana dla miast województwa małopolskiego objętych naszym monitoringiem to 11 093 zł/m² - w Zakopanem jest więc o 5 907 zł drożej na metrze. Pozycję miasta dobrze pokazuje porównanie z najbliższymi ośrodkami z monitoringu.

W położonym 24 km dalej Nowym Targu metr był o 7 132 zł tańszy. Wyższą medianę od Zakopanego odnotowano jedynie w Żywcu - 19 227 zł/m², czyli o +13,1% więcej.

Komentarz analityczny

Lokalny barometr wskazuje na wyraźne przyspieszenie. Mediana 17 000 zł/m² jest o +2301 zł/m² wyższa niż średnia z 2025 r., a dynamika +15,7% przewyższa średnie tempo +8,5% rocznie od 2019 r. Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, jest więc jednoznaczna w ujęciu rocznym, choć rozkład cen pozostaje bardzo zróżnicowany między rejonami i segmentami mieszkań.

Na tle największych rynków kraju wzrost w Zakopanem jest silniejszy. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym w 7 największych miastach przekroczyła 16 tys. zł/m² i wzrosła o 7% rok do roku, a na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m² przy wzroście o 3% rok do roku (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026). W I kwartale 2026 r. w największych aglomeracjach rynek pierwotny był opisywany jako stabilny, z lokalnymi zmianami od około -1,2% do -1,4% rok do roku oraz do +2,1% zależnie od miasta (PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026).

Znaczenie ma także podaż. W II kwartale 2026 r. do sprzedaży w 7 największych rynkach trafiło niespełna 9,9 tys. nowych mieszkań, o 28% mniej rok do roku (JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Jeśli ograniczona podaż w dużych miastach będzie utrzymywać się równolegle ze stabilnym popytem, może pośrednio wzmacniać zainteresowanie rynkami o szczególnych cechach lokalizacyjnych, w tym Zakopanem.

Czy ceny wzrosną, czy spadną i co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Dalszy wzrost byłby bardziej prawdopodobny, gdyby utrzymał się popyt na lokale w droższych lokalizacjach oraz ograniczona podaż. Z kolei większa dostępność mieszkań lub słabszy popyt mogłyby ograniczać dynamikę cen transakcyjnych.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Zakopanem?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wynosi 17 000 zł/m², a połowa transakcji mieściła się w przedziale 13 358-20 981 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Zakopanem rosną, czy spadają?

Ceny rosną: mediana jest o +15,7%, czyli o +2301 zł/m², wyższa od średniej z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę ma rejon Za Cieszynianką - 20 664 zł/m². Najniższą odnotowano na rejonie Tatary - 11 351 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Zakopanem?

W segmencie 25-35 m² mediana wyniosła 19 822 zł/m², a dla mieszkań 35-45 m² było to 16 958 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Rynek pierwotny osiągnął medianę 19 865 zł/m², wobec 16 684 zł/m² na rynku wtórnym, czyli był o 19.1% droższy.

Ile kosztuje działka w Zakopanem?

Mediana ceny działki wynosi 297 zł/m², a typowa sprzedawana parcela miała 1 165 m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 153 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-06-08; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.