Ceny mieszkań w Zakopanem: 18 309 zł/m² (listopad 2026). Rejony, metraże, rynek pierwotny i wtórny

Barometr cen, listopad 2026: mediana ceny mieszkania w Zakopanem z ostatnich 12 miesięcy wyniosła 18 309 zł/m². To o 4329 zł/m², czyli 31,0%, więcej niż średnia z 2025 r. Ceny transakcyjne z aktów notarialnych pokazują poziom zawieranych umów, nie oczekiwania sprzedających z ogłoszeń. Dla kupującego równie istotne jak wynik całego miasta są różnice między lokalizacjami, metrażami i rynkami.

Redakcja reporter.zakopane.pl dokłada szczególnych starań, by informacje na tej stronie były rzetelne i aktualne. Jeśli mimo to zauważysz błąd, zgłoś go redakcji.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Zakopanem: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach
• Ceny działek w Zakopanem
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Zakopane na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Zakopanem: najważniejsze liczby

• 18 309 zł/m² - mediana ceny mieszkań.
• 4329 zł/m², czyli 31,0% - wzrost wobec średniej z 2025 r.
• 14 878-21 479 zł/m² - przedział obejmujący połowę cen.
• 835 000 zł - mediana ceny zakupu.
• 52 m² - mediana powierzchni sprzedawanego mieszkania.

Rozpiętość cen pokazuje, dlaczego budżetu zakupowego nie warto opierać wyłącznie na medianie miejskiej. Znaczenie ma również segment, w którym kupujący szuka lokalu.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

21 301 zł/m² płacono na rynku pierwotnym, wobec 17 882 zł/m² na wtórnym. Premia mieszkań deweloperskich wyniosła 19,1%. Taka różnica może odzwierciedlać zarówno cechy nowych budynków, jak i lokalizację inwestycji.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

20 737 zł/m² kosztował metr w lokalach o powierzchni 25-35 m². Najniższa mediana przypadła jednak na segment 45-55 m², a nie na największe mieszkania. Zależność między powierzchnią a ceną metra nie jest więc liniowa.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

20 498 zł/m² wyniosła mediana w rejonie Za Cieszynianką. W rejonie Tatary było to 11 351 zł/m². Wysokie poziomy cen odnotowano także w rejonach Zwierzyniec i Szymony.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

* Rejony pochodzą z OSM, a ich granice są orientacyjne. Zestawienie łączy różne okresy: dla rejonów Zwierzyniec, Żywczańskie, Oberconiówka, Bachledzki Wierch oraz przywołanego rejonu Tatary wykorzystano historię od 2019 r.

Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach

W wykazie wyróżniają się ulice Grunwaldzka i Szymony. Mediany wyniosły odpowiednio 22 424 zł/m² oraz 21 121 zł/m². Obie wartości przekraczały poziom dla całego Zakopanego, co pokazuje znaczenie lokalizacji przy porównywaniu ofert.

Ceny działek w Zakopanem

355 zł/m² wyniosła mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy. Mediana powierzchni sprzedawanej parceli to 1 242 m². Przy wyborze gruntu obok ceny jednostkowej znaczenie mają jego przeznaczenie i możliwości zabudowy.

Codziennie nowe informacje z Zakopanego publikujemy na reporter.zakopane.pl. Planujesz wolny czas? Aktualne wydarzenia i imprezy znajdziesz zawsze na reporter.zakopane.pl/wydarzenie.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Przy zakupie mieszkania za 835 000 zł z rynku wtórnego podatek PCC według stawki 2% wynosi około 16 700 zł. Zwolnienie obejmuje osoby kupujące pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna to do około 5 055 zł z VAT, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej wynoszą 300 zł. Stawki notarialne można negocjować. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen pokazuje zmianę z 9 447 zł/m² w 2019 r. do 18 309 zł/m² obecnie. To wzrost o 94%, przy średniorocznym tempie 9,9%. Poniższy wykres przedstawia długookresowy kierunek zmian.

Zakopane na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

11 492 zł/m² wynosi mediana dla monitorowanych miast województwa małopolskiego. Zakopane przekracza ją o 6 817 zł/m².

Powiat tatrzański wg GUS: mediana ceny m² lokali mieszkalnych sprzedanych w IV kw. 2024 wyniosła 17 253 zł/m²; rok wcześniej 16 193 zł/m² (+6,5%). W samym mieście średnia z aktów za cały 2024 r. wyniosła 16 412 zł/m², czyli o 841 zł mniej niż ta mediana powiatu.

W Nowym Targu metr kosztował o 8 279 zł, czyli 45,2%, mniej niż w Zakopanem.

Komentarz analityczny

Wzrost o 4329 zł/m², czyli 31,0%, wobec średniej z 2025 r. wskazuje na tempo przekraczające długookresowe 9,9% rocznie. Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, warto jednak połączyć z analizą segmentów: poziomy dla mieszkań deweloperskich i poszczególnych metraży wyraźnie się różnią.

W Polsce ceny mieszkań wzrosły o 6,3% rok do roku w II kwartale 2026 r. (GUS, Wskaźniki cen lokali mieszkalnych w II kwartale 2026 r.). Lokalny wynik nie oznacza zatem jednolitego przyspieszenia całego rynku krajowego.

We wrześniu oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych wynosiło 5,98%, wobec 5,99% w sierpniu (NBP, dane za wrzesień 2026 r., opublikowane 30 października 2026 r.). Koszt finansowania wpływa na dostępny budżet, a przez niego na wybór powierzchni i lokalizacji. Jeśli dostępność kredytu będzie się poprawiać, może wspierać popyt także lokalnie.

Co dalej z cenami? Twarda prognoza nie jest tu uzasadniona. Jeśli popyt skupi się na droższych lokalach, mediana może rosnąć; jeśli większe znaczenie uzyskają tańsze segmenty, może się obniżyć bez jednakowej zmiany cen wszystkich mieszkań.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Zakopanem?

Mediana wynosi 18 309 zł/m². Połowa cen mieściła się w przedziale 14 878-21 479 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Zakopanem rosną, czy spadają?

Mediana jest o 4329 zł/m², czyli 31,0%, wyższa niż średnia z 2025 r.

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Zakopanem?

Dla lokali 25-35 m² mediana wynosi 20 737 zł/m², a dla 35-45 m² - 18 635 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak: mediany to 21 301 zł/m² i 17 882 zł/m², przy premii 19,1%.

Ile kosztuje działka w Zakopanem?

Mediana z ostatnich 24 miesięcy wynosi 355 zł/m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 109 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy - akty notarialne z datami od 6 listopada 2025 do 8 lipca 2026 (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Jeśli nie zaznaczono inaczej, wszystkie wartości - mediana dla miasta, zestawienia osiedli i rejonów, metraży i ulic oraz historia cen - obejmują łącznie rynek pierwotny (11 transakcji) i wtórny (98); rozdzielenie rynków pokazuje wyłącznie tabela w sekcji o mieszkaniach od dewelopera i z rynku wtórnego. Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-07-08; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Dane GUS obejmują cały powiat, razem z gminami wiejskimi, i są publikowane kwartalnie z opóźnieniem. IV kw. 2024 stanowi tu tło, nie nowszy odpowiednik miejskiego zestawienia. Porównanie lokalnej dynamiki z krajową dotyczy różnych okresów i miar.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: grudzień 2026.